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Prenons deux propriétaires marseillais qui se croisent un soir chez des amis communs. Nadia possède un appartement à Endoume, sa résidence secondaire, meublé, où elle passe ses étés ; en rentrant de Lyon en septembre, elle a trouvé la serrure changée et des inconnus installés. Marc loue un trois-pièces à la Belle de Mai à un locataire qui ne paie plus depuis cinq mois. Tous deux disent la même chose : « Quelqu’un occupe mon logement et je ne peux rien faire. » La phrase est la même, la situation juridique n’a presque rien en commun. Comprendre cette différence évite de perdre des semaines en se trompant de procédure.
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Le squatteur est entré sans droit, le locataire avec un contrat
Tout part de l’entrée dans les lieux. Le locataire de Marc est entré avec un bail signé : il a un titre, même s’il ne le respecte plus. Le juge seul peut constater la fin de ce contrat. Les occupants de Nadia sont entrés sans l’accord de personne, en changeant la serrure : ils n’ont jamais eu de titre. Le code pénal punit l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, et le maintien dans les lieux après une telle introduction des mêmes peines. Il précise qu’un local d’habitation contenant des meubles appartenant à une personne est son domicile, qu’elle y habite ou non. La résidence secondaire de Nadia est donc bien son domicile.
La voie rapide du préfet, réservée à l’occupation illicite
Cette distinction ouvre à Nadia une procédure administrative que Marc ne peut pas utiliser. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet au propriétaire, après avoir déposé plainte, prouvé que le logement est son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Le préfet statue dans les quarante-huit heures. La mise en demeure laisse aux occupants au moins vingt-quatre heures lorsqu’il s’agit du domicile du demandeur, sept jours dans le cas contraire. Si elle reste sans effet, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée. Les démarches, les pièces à réunir et la voie judiciaire à suivre quand la voie préfectorale ne s’applique pas sont détaillées par une page consacrée à la manière de faire évacuer un logement squatté.
Autre différence de taille : la trêve hivernale, qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par ces mêmes procédés. Le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas non plus aux personnes entrées par ces procédés.
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Le locataire défaillant : une procédure plus longue, mais balisée
Marc, lui, doit suivre le chemin du bail. Un commissaire de justice délivre un commandement de payer qui ouvre un délai de six semaines ; faute de règlement, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Vient ensuite un commandement de quitter les lieux, suivi d’un délai de deux mois, puis, si le locataire reste, la demande de concours de la force publique. Le juge peut accorder des délais de paiement ou de relogement, et la trêve hivernale s’applique pleinement. Changer les serrures ou couper l’eau pour accélérer les choses exposerait Marc à des poursuites pénales : forcer un occupant à partir par des contraintes, sans le concours de l’État, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.
Ne pas se tromper de porte
L’erreur la plus fréquente consiste à confondre les deux situations. Un propriétaire dont le locataire ne paie plus ne peut pas saisir le préfet en le présentant comme un squatteur. À l’inverse, un propriétaire victime d’un squat qui lance une procédure d’impayé contre des occupants qu’il ne connaît pas perd un temps précieux. La première question à se poser est simple : la personne est-elle entrée avec mon accord ?
Pour un logement situé à Marseille, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les délais de la procédure judiciaire. Nadia a récupéré son appartement en quelques semaines ; Marc, plus patient par la force des choses, a obtenu son jugement au printemps. Deux histoires, deux procédures, et un même conseil : chercher avant de répondre.